Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, предлагая интересные решения для инвесторов с различными возможностями. Вкладчиков привлекает надежность активов, возможность заработать не только на повышении его стоимости, но и на аренде. Инвестирование в данной сфере имеет свои особенности. С какими проблемами может столкнуться инвестор? Какой сегмент рынка более привлекателен для инвестиций? Где больше можно заработать с минимальными вложениями? На все эти вопросы есть ответы в нашей статье.
Определение понятия
Строгого юридического определения термина «коммерческая недвижимость» не существует. В законодательстве помещения делят на два класса – жилые и нежилые. Данный термин активно используется в экономической литературе и деловом обороте. К коммерческой недвижимости относят любой нежилой фонд, используемый для получения дохода. Главная юридическая особенность данной категории недвижимости – в ней нельзя прописаться. Регистрация по месту жительства не допускается. Данный правовой статус подтверждается правоустанавливающими документами.
Основные отличия от жилой недвижимости
Кроме юридического статуса существуют следующие отличия:
- цель использования – коммерческие помещения используются для извлечения прибыли. Это может быть аренда, торговля, складирование, оказание различных услуг. Вести подобную деятельность в жилом доме или квартире незаконно;
- кадастровая стоимость – уполномоченные гражданские органы иначе оценивают помещения, используемые для получения прибыли. Среднестатистическая оценка на 15-25% выше, чем у жилья с аналогичной площадью;
- налогообложение – от кадастровой оценки зависит величина налога. Для жилья это 0,1% от рассчитанной стоимости, а для бизнеса ставка увеличена до 2%;
- оформление – для ведения предпринимательской деятельности потребуется особая нотариальная форма при оформлении прав собственности;
- государственное регулирование – в отличие от жилья выполняются обязательные проверки на соответствие помещения санитарным и противопожарным нормам.
Данные отличия влияют на стоимость и требуют дополнительного внимания со стороны потенциального инвестора.
Основные виды
К коммерческой сфере относят:
- офисные здания и помещения – в категорию входят как отдельные комнаты, так и крупные бизнес-центры или технопарки. Ценность актива зависит от расположения, транспортной доступности;
- торговые помещения – эта категория отличается разнообразием. В нее входят гипермаркеты, универсальные магазины и небольшие торговые точки у дома;
- склады – площади для хранения продукции пользуются повышенным спросом. Инвесторов в этой категории привлекает долгосрочность заключаемых сделок. На цену объектов сильное влияние оказывает логистика, защищенность, надежность, техническая оснащенность;
- производственные площадки – предназначены для изготовления продукции. На стоимость влияет наличие коммуникаций, энергоснабжения, транспортных магистралей;
- гостиницы и сфера услуг – требуют компетенции в управлении, удобного расположения. В этой категории хостелы, крупные отели, небольшие парикмахерские и химчистки, прачечные и спортивные клубы, дошкольные и образовательные учреждения.
Удобный для инвестиций формат – помещения свободного назначения. В документах не фиксируется назначение, что открывает безграничные возможности для потенциальных арендаторов. Рынок не однороден и позволяет найти объект для организации любых бизнес-процессов.
Цели инвестиций
Существуют следующие инвестиционные модели:
- аренда – основной доход поступает регулярно от арендаторов, с которыми заключаются долгосрочные договора;
- продажа – инвестиции с целью перепродажи после повышения рыночной цены. Модель требует хорошего знания рынка. Отличается возможностью получить высокий доход;
- ведение собственного бизнеса – инвестор страхует свой капитал, защищает его от инфляции, сокращает издержки для компании, которая является базовым источником дохода.
В зависимости от выбранной модели меняется доходность и окупаемость инвестиций. Для каждого варианта необходимо рассчитать текущую арендную и общую доходность. Текущая зависит от назначения. Например, ставка при сдаче в аренду офиса составляет 10-11% в год от стоимости недвижимости, а для торговых площадей в моллах эта цифра достигает 12,5%. При расчете общей доходности учитывается прирост капитальной стоимости здания или снижение рыночной цены.
Особенности выбора
При выборе рекомендуется использовать следующий чек-лист:
- Анализ бюджета. На этом этапе определяется масштаб объекта для инвестиций.
- Цель. Для арендной модели рекомендуется рассматривать действующие объекты, для перепродажи – строящиеся здания.
- Расположение локации. Для сферы услуг и торговли важен интенсивный пешеходный трафик, наличие удобных парковок для автомобилей. Для складских комплексов и производственных цехов на первом месте логистика. Офисная сфера сильно зависит от статуса района расположения бизнес-центра.
- Оценка состояния объекта. При анализе оценивается необходимость ремонта, наличие охранной и пожарной сигнализации, системы кондиционирование. Для производства важен объем доступной энергии и ее бесперебойная подача.
- Проверка юридических документов. Объект должен быть переведен в статус нежилой недвижимости, иметь регистрацию прав собственности. Важную роль играет отсутствие обременений. Перепланировки должны быть узаконены.
- Расчет потенциальной прибыли с учетом расходов на содержание помещения или здания.
Для оценки лучше воспользоваться помощью профессионалов. Специалисты применят доходный, сравнительный и затратный подход при расчетах, не забудут про коэффициент загрузки и соответствие действующим нормативным актам. Это поможет точно рассчитать эффективность инвестиций.
Риски вложения капиталов в коммерческую недвижимость
Инвестиции несут ряд рисков:
- уход арендатора – может привести к снижению уровня пассивного дохода, увеличению расходов за счет самостоятельной оплаты коммунальных расходов;
- юридические проблемы – способны возникнуть при неправильном оформлении, переоформлении документов, пропуска сроков регистрации;
- неучтенное налогообложение – существенно при крупных вложениях. Налог в 2% от кадастровой стоимости может привести к серьезным расходам;
- увеличение эксплуатационных расходов – износ энергосистем, оборудования жизнеобеспечения, коммуникаций может стать причиной дополнительных капиталовложений;
- волатильность рынка – снижение деловой активности сокращает спрос на продукцию, услуги, аренду офисов.
Грамотный учет рисков поможет не только сохранить инвестиции, но и приумножить капитал. Потенциальным инвесторам в текущем периоде рекомендуется обратить внимание на такие объекты, как складские комплексы, офисы с удобным расположением в респектабельных районах и торговые точки с устойчивым, стабильным потоком покупателей. Такие объекты стабильно растут в цене, а спрос на аренду помещений всегда на высоком уровне.